ใครที่กำลังมองมาบ้านหรือคอนโดมือสอง ซึ่งมีราคาถูก ลองมองหาจาก ทรัพย์รอการขาย (NPA) เพราะเป็นทรัพย์ที่มีราคาถูกกว่าตลาดอยู่ประมาณ 15-30% ซึ่งเป็นจำนวนที่มากพอสมควร แต่การซื้อทรัพย์ NPA นั้นก็มีข้อควรระวังที่ต้องดูให้ดี  โดยบทความนี้เราจะพาทุกคนมาทำความรู้จักกับทรัพย์สินรอการขาย รวมถึงข้อดีและข้อควรระวังก่อนที่จะซื้อไปพร้อมกัน

ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA คืออะไร ?

เริ่มต้นด้วยการทำความรู้จักกับ "ทรัพย์สินรอการขาย " หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า "NPA" (ย่อมาจาก Non-Performing Asset) ซึ่งหมายถึงทรัพย์สินที่เจ้าของเดิมซื้อมาแล้ว แต่ต่อมาเจ้าของรายนั้นประสบปัญหาทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ตามกำหนด ธนาคารจึงจำเป็นต้องยึดทรัพย์สินดังกล่าวนั้นไว้ และนำไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ที่เจ้าของสินทรัพย์ติดค้างไว้กับธนาคาร

นอกจากนี้ ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ยังรวมถึงทรัพย์สินที่ถูกบังคับคดี โดยกรมบังคับคดี และทรัพย์ที่ถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ โดยปกติแล้วทรัพย์ NPA จะมีราคาขายที่ต่ำกว่าระดับราคาตลาดทั่วไป และมีความยืดหยุ่นในการต่อรองมากกว่าทรัพย์สินมือหนึ่ง

ทำไมการซื้อบ้าน NPA ถึงเป็นที่นิยม

การซื้อทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA อย่างบ้านมือสอง คอนโดมือสอง ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะนอกจากจะได้บ้านหรือคอนโดในราคาที่ถูกกว่าการซื้อจากโครงการใหม่แล้ว อาจมีโอกาสที่จะได้ทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่ดีด้วย แถมส่วนใหญ่ยังเป็นทรัพย์ของธนาคารที่นำมาปล่อยในราคาที่ถูก ทำให้นักลงทุนอาจจะซื้อเพื่อนำไปรีโนเวทและขายเก็งกำไรต่อก็ยังได้

ข้อดีของบ้าน NPA

1. ทำเลดี สะดวกในการเดินทางและพักอาศัย

โดยส่วนมากบ้าน NPA มักเป็นบ้านที่มีทำเลค่อนข้างดี เดินทางเข้าเมืองได้สะดวกสบาย เนื่องจากเป็นบ้านที่ได้มาจากผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน แต่ไม่สามารถผ่อนต่อได้ ซึ่งผู้พักอาศัยหรือเจ้าของคนก่อน ๆ มักจะคิดถึงสิ่งที่อำนวยความสะดวกสบาย และทำเลที่อยู่อาศัยมาเป็นอย่างดีแล้ว จึงเป็นเหตุผลให้บ้าน NPA ส่วนใหญ่มักอยู่ในทำเลที่ดี

2. ราคาเป็นมิตร ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองทั่ว ๆ ไป

ทรัพย์สินรอการขาย หรือบ้าน NPA มักมีราคาขายที่ถูกกว่าราคาตลาดและมีโอกาสที่จะต่อรองราคาได้สูง เพราะว่าธนาคารจำเป็นที่จะต้องรีบหาเงินลงทุนคืนในส่วนที่เจ้าของเดิมไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ จึงเป็นสาเหตุหลักให้ธนาคารมักตั้งราคาทรัพย์สินรอการขาย ในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด รวมถึงเปิดโอกาสในการที่จะเจรจาต่อรองราคาได้มากขึ้นด้วย เพราะมีจุดประสงค์คือการขายทรัพย์ให้ขายออกได้ไว

3. ได้ของตกแต่งรวมไปถึงเฟอร์นิเจอร์

ทรัพย์สินรอการขาย หรือทรัพย์ NPA ส่วนใหญ่จะมีเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งพ่วงมาด้วย เนื่องมาจากการที่เจ้าของเดิมซื้อเอาไว้เพื่อการอยู่อาศัย ทำให้เวลาคุณซื้อทรัพย์สินรอการขาย หรือบ้าน NPA อาจทำให้คุณเหมือนได้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ทั้งแบบเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว และเฟอร์นิเจอร์บิ้วท์อินในราคาพิเศษเมื่อเทียบกับการไปซื้อแยกต่างหากข้างนอก

4. พร้อมเข้าอยู่ได้เลย

ทรัพย์สินรอการขาย  หรือทรัพย์ NPA มักจะพร้อมเข้าอยู่ได้เลยทันที เนื่องจากเจ้าของคนก่อนได้มีการตกแต่ง รีโนเวทรวมถึงมีการพักอาศัยจริง ๆ แต่ไม่สามารถผ่อนชำระกับธนาคารได้จึงจำเป็นต้องย้ายออก ทำให้เวลาคุณซื้อบ้าน NPA และจะย้ายเข้าอยู่ อาจจะต้องจ้างบริษัททำความสะอาด ซ่อมแซมส่วนต่าง ๆ เล็กน้อย หรือทาสีเพิ่มเติมก็จะทำให้บ้าน NPA ดูใหม่ สวยงาม พร้อมเข้าพักอาศัย

5. สร้างผลตอบแทนให้อยู่ในรูปแบบของสินทรัพย์เพื่อการลงทุนได้

อีกเหตุผลนึงสำหรับการซื้อบ้าน NPA ก็คือการหารายได้เพิ่ม โดยการซื้อบ้าน NPA ที่โลเคชันดี พื้นที่กว้าง จากนั้นทำการรีโนเวทและลงทุนเพิ่มเติมเข้าไป ก็จะทำให้บ้านธรรมดาที่เราซื้อกลายเป็นบ้านที่ดูดี มูลค่าสูงแถมอยู่ในทำเลที่ดีด้วย ทำให้สามารถขายต่อในราคาที่มากขึ้นกว่าเดิมได้ หรือหากไม่อยากขายก็สามารถปล่อยเช่าแทนก็ได้ โดย

• หากซื้อบ้าน NPA มาด้วยวัตถุประสงค์ที่จะขายต่อ ก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเพราะ บ้าน NPA ส่วนใหญ่จะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งค่อนข้างมาก เพียงแค่อาจจะต้องหาทำเลที่ดีหรือเป็นที่นิยม จากนั้นนำมาตกแต่ง รีโนเวท ซ่อมแซมเพิ่มเติม ก็จะทำให้คุณสามารถสร้างรายได้จากบ้าน NPA ได้อย่างมหาศาล รวมถึงหากคุณมีทักษะในด้านการตลาด การเจรจาต่อรอง ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการดึงดูดลูกค้าและปิดการขายได้ง่ายขึ้นอีกด้วย
• หากซื้อบ้าน NPA ด้วยวัตถุประสงค์ที่จะปล่อยเช่า ก็ยังเป็นอีกช่องทางในการทำเงินที่ดี เพราะเป็นการลงทุนซื้อบ้าน NPA โดยได้ผลตอบแทนเป็นค่าเช่ารายเดือน แต่ก็ยังมีประเด็นที่ต้องพิจารณาให้ดีด้วย เช่น ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท รวมถึงอาจจะต้องระมัดระวังในการเลือกผู้เช่าด้วย เพราะผู้เช่าบางคนก็ไม่ได้ดูแลรักษาห้องของเรา ใช้แค่พักอาศัยอย่างเดียว ซึ่งอาจทำให้คุณมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยไม่จำเป็นได้ ดังนั้นคุณจำเป็นที่จะต้องเก็บเงินค่าประกันสำหรับสิ่งของต่าง ๆ ที่อาจเสียหายตั้งแต่เริ่มต้นสัญญาเช่ารวมถึงระบุสิ่งที่ผู้เช่าต้องชดเชยในกรณีที่เกิดการไม่จ่ายค่าเช่า

ข้อควรระวังและสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย

แม้ว่าการซื้อทรัพย์สินรอการขาย หรือทรัพย์ NPA จะมีข้อดีมากมาย ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของ โอกาสในการได้ทำเลที่ดี, ราคาที่ถูกกว่าตลาด, อาจได้ของตกแต่งหรือเฟอร์นิเจอร์ฟรี, พร้อมเข้าอยู่ รวมไปถึงโอกาสในการทำกำไร แต่ก็ต้องจำให้ขึ้นใจว่าบ้าน NPA เหล่านี้เป็นบ้านที่มีคนอาศัยอยู่และมีการใช้งานจริงมาก่อนแล้ว ทำให้สภาพของทรัพย์สินรอการขาย อาจไม่สมบูรณ์หรือถูกใจผู้ซื้อได้ ดังนั้น SWPAMC ขอแนะนำให้ทุกคนตรวจบ้าน NPA ตามนี้เลย

• ตรวจสอบให้มั่นใจว่าเจ้าของเดิมจะย้ายออกภายในระยะเวลาที่เราต้องการจะเข้าอยู่
• ควรตรวจสอบสภาพบ้านด้วยตัวเอง หรือ ใช้บริการบริษัทตรวจรับบ้าน อย่าดูแค่ภาพถ่ายหรือรูปจาก Social Media เพียงอย่างเดียวเนื่องจากบ้าน NPA เป็นทรัพย์สินรอการขาย ที่มีการใช้งานมาก่อนแล้ว อาจมีส่วนที่สภาพไม่สมบูรณ์หรือส่วนที่จำเป็นที่จะต้องซ่อมแซมเพิ่มเติม
• หลังจากตรวจสอบสภาพบ้าน NPAแล้ว สิ่งสำคัญต่อมาที่จะต้องทำคือประเมินค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นอย่างเช่น การซ่อมแซม ปรับปรุง รีโนเวท รวมถึงการทำความสะอาด เพื่อให้พร้อมสำหรับการเข้าอยู่อาศัยหรือต่อยอดในรูปแบบสินทรัพย์เพื่อการลงทุน การคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างละเอียดรอบคอบจะช่วยให้การตัดสินใจซื้อบ้านมือสองเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและคุ้มค่า

หากสนใจบ้าน NPA หรือทรัพย์มือสองอื่น ๆ ของบริษัท บริหารสินทรัพย์ เอส ดับบลิว พี เพิ่มเติม สามารถเลือกดูได้ที่
ทรัพย์สินรอการขาย หรือทรัพย์ NPA ทั้งหมด : https://www.swpamc.com/th/assets/ทรัพย์สินทั้งหมด
บ้านมือสองทั้งหมด : https://www.swpamc.com/th/assets/ทรัพย์สินทั้งหมด/บ้านเดี่ยว
หรือติดต่อผู้เชี่ยวชาญ จากทีม SWPAMC เพื่อขอคำแนะนำหรือคำปรึกษา
ได้ที่เบอร์ 065-520-3474 , 065-520-3475 หรือช่องทาง Line ,Facebook หรือแบบฟอร์มของเรา